物业服务企业管理缺失与权利越位的问题，根本原因在于过去忽视从财产法的角度界定物业管理的价值。业主如何深度参与物业管理、物业服务企业因权责不明而怠于履行其义务等问题有望在《民法典》的框架下得到合理解决；在立法上还应科学界定小区共有部分的层次，以明确各方权责；同时以公共资金作为业主之间的利益连接点，使业主积极参与物业管理活动。

河北省高等学校青年拔尖人才项目(编号：BJ2018102)；

一、问题的提出
(一)物业格式合同的订立、履行与解释的问题
(二)业主深度参与物业管理问题
(三)因责任不清，物业服务企业怠于履行其义务等问题
二、《民法典》中业主权利的法律定位
(一)业主之权源于物权
(二)物业管理本质上是业主“原权利”的让渡
三、物业管理的责任边界与业主权利的关系
(一)业主与物业管理之间的权责划分
(二)业主共有部分合理的层次划分
四、以《民法典》的小区治理理念为基础完善物业管理
(一)以业主大会与业主委员会为基础形成小区民主管理架构，建立选择物业服务企业、缔结与解除物业服务合同的机制
(二)应科学界定共有部分，只有结合区域与功能等要素，综合划分共有部分的边界，才能为业主行使共同管理权提供便利
(三)以住宅专项维修资金的建立与使用监管为基础，形成业主之间的利益连接，激发业主对“共益”事业的关注，从而促进小区的民主治理

张凡,蒲念念.论《民法典》中的物业管理与业主权利[J].河北工程大学学报(社会科学版),2022,39(01):87-92.